Impuesto por vender una propiedad

Cuándo se paga impuesto por vender una propiedad

No siempre. Cuando una persona natural vende un bien raíz situado en Chile, lo que tributa no es el precio sino el mayor valor: la diferencia entre lo que recibe y lo que le costó. Y ese mayor valor no constituye renta hasta 8.000 UF, así que la mayoría de las ventas de una vivienda familiar terminan sin impuesto.

Para que aplique ese tramo exento tienen que darse tres condiciones: que quien vende sea una persona natural con domicilio o residencia en Chile y no determine primera categoría sobre rentas efectivas, que la venta no sea a un relacionado, y que entre la compra y la venta haya pasado al menos un año.

Las 8.000 UF son tuyas, no de la propiedad

Es la parte que más se malentiende. El tope no es por casa ni por venta: es por contribuyente y para toda la vida. Si vendes un departamento con 3.000 UF de ganancia, gastaste 3.000 de las 8.000 y te quedan 5.000 para las próximas ventas. Si vendes dos propiedades el mismo año, las 8.000 UF se reparten entre ambas. Quien invierte comprando y vendiendo cada pocos años se queda sin tope antes de lo que cree, y por eso la calculadora pregunta cuántas UF ya usaste.

El plazo de un año

Si vendes antes de cumplir un año desde la compra, el tramo exento no existe: todo el mayor valor se suma a tu renta del año y paga global complementario con tu tasa marginal, que puede llegar al 40%. El plazo se cuenta desde la escritura, no desde la promesa, lo que importa mucho al comprar en verde: entre firmar la promesa y recibir pueden pasar dos años, pero el reloj tributario parte recién el día de la escritura.

Cómo se determina el costo

El costo tributario es el valor de adquisición reajustado por IPC hasta la venta, más las mejoras que aumentaron el valor del bien y fueron informadas al SII. Acá el cálculo se hace en UF justamente por eso: la UF se reajusta con el IPC, así que las UF que dice tu escritura siguen siendo tu costo hoy, sin buscar factores ni tablas.

Si tu escritura está en pesos, hay dos caminos: pasarla a UF con el valor que tenía la UF el día de la compra, o reajustar esos pesos por IPC hasta hoy con la calculadora de reajuste por IPC y escribir el resultado en modo pesos. Los dos llegan al mismo lugar. Lo que no funciona es escribir los pesos de la compra sin reajustar: el costo queda corto y el impuesto sale más alto de lo que corresponde.

10% único o global complementario

Sobre la parte que excede las 8.000 UF hay dos opciones. El impuesto único y sustitutivo de 10% se aplica sobre la ganancia percibida y cierra el tema. La otra es llevar ese exceso al global complementario, donde se mezcla con el resto de tus rentas del año. Con tramos bajos el global complementario puede salir más barato; con tramos altos, casi nunca. La calculadora deja probar las dos.

Qué no entra en el cálculo

La comisión de la corredora, los gastos de la escritura y el impuesto al mutuo no forman parte del costo tributario: reducen lo que recibes, pero no reducen el mayor valor que tributa. Tampoco entran los intereses del crédito hipotecario que pagaste durante los años que tuviste la propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar impuesto si vendo mi casa para comprar otra?

La ley no distingue: lo que importa es el mayor valor y las UF que te queden del tope, no en qué gastes la plata después. Si la ganancia cabe en las 8.000 UF que no constituyen renta, no hay impuesto, compres o no otra propiedad.

¿Y si vendo con pérdida?

No hay impuesto: sin mayor valor no hay nada que gravar. La calculadora lo muestra como mayor valor negativo y deja el impuesto en cero.

¿La vivienda DFL-2 está exenta de este impuesto?

El beneficio del DFL-2 alcanza a las rentas de arrendamiento, no al mayor valor de la venta, que se rige por la regla general del artículo 17. Es una confusión frecuente: tener el departamento acogido al DFL-2 no cambia lo que se paga al venderlo. Ese beneficio sí importa mientras lo arriendas, y está considerado en renta inmobiliaria.

¿Cuándo se declara?

En la declaración de renta de abril siguiente al año de la venta. Si optas por el impuesto único de 10%, se declara ahí igual. Conviene guardar la escritura de compra, la de venta y los documentos de las mejoras: son la prueba del costo.

¿Sirve para una propiedad que heredé?

El caso tiene reglas propias para determinar el costo —el valor considerado para el impuesto a las herencias— y esta calculadora no las cubre. Puedes usarla igual poniendo ese valor como precio de compra, pero conviene confirmarlo con el SII antes de declarar.