Impuesto por vender una propiedad

No siempre. Cuando una persona natural vende un bien raíz situado en Chile, lo que tributa no es el precio sino el mayor valor: la diferencia entre lo que recibe y lo que le costó. Y ese mayor valor no constituye renta hasta 8.000 UF, así que la mayoría de las ventas de una vivienda familiar terminan sin impuesto.

Para que aplique ese tramo exento tienen que darse tres condiciones: que quien vende sea una persona natural con domicilio o residencia en Chile y no determine primera categoría sobre rentas efectivas, que la venta no sea a un relacionado, y que entre la compra y la venta haya pasado al menos un año.

Es la parte que más se malentiende. El tope no es por casa ni por venta: es por contribuyente y para toda la vida. Si vendes un departamento con 3.000 UF de ganancia, gastaste 3.000 de las 8.000 y te quedan 5.000 para las próximas ventas. Si vendes dos propiedades el mismo año, las 8.000 UF se reparten entre ambas. Quien invierte comprando y vendiendo cada pocos años se queda sin tope antes de lo que cree, y por eso la calculadora pregunta cuántas UF ya usaste.

Si vendes antes de cumplir un año desde la compra, el tramo exento no existe: todo el mayor valor se suma a tu renta del año y paga global complementario con tu tasa marginal, que puede llegar al 40%. El plazo se cuenta desde la escritura, no desde la promesa, lo que importa mucho al comprar en verde: entre firmar la promesa y recibir pueden pasar dos años, pero el reloj tributario parte recién el día de la escritura.

Sobre la parte que excede las 8.000 UF hay dos opciones. El impuesto único y sustitutivo de 10% se aplica sobre la ganancia percibida y cierra el tema. La otra es llevar ese exceso al global complementario, donde se mezcla con el resto de tus rentas del año. Con tramos bajos el global complementario puede salir más barato; con tramos altos, casi nunca. La calculadora deja probar las dos.

El resultado es una estimación con las reglas generales: el SII determina el impuesto en la declaración anual con el costo tributario acreditado, y casos como la venta a un pariente, un bien heredado, un vendedor con giro inmobiliario o una propiedad comprada antes de 2004 siguen reglas propias que aquí no se aplican.

La comisión de la corredora, los gastos de la escritura y el impuesto al mutuo no forman parte del costo tributario: reducen lo que recibes, pero no reducen el mayor valor que tributa. Tampoco entran los intereses del crédito hipotecario que pagaste durante los años que tuviste la propiedad.