Renta inmobiliaria

Las tres cifras que no son la misma

Comprar para arrendar produce tres resultados a la vez y casi siempre se confunden entre ellos. El flujo es lo que entra o sale de tu bolsillo cada mes: arriendo neto menos dividendo. La deuda baja sola, porque una parte de cada dividendo es capital. El patrimonio es lo que vale la propiedad menos esa deuda, y sube por las dos vías: la deuda que baja y el precio que sube.

Un año con flujo negativo y deuda bajando no es una pérdida: es ahorro forzado, caro de financiar pero ahorro al fin. Un año con flujo positivo y la propiedad cayendo tampoco es una ganancia. Por eso acá las tres van juntas en la misma tabla, y la rentabilidad anual las resume en un solo número comparable con cualquier otra inversión.

Cómo se calcula

La rentabilidad bruta es el arriendo de un año sobre el precio:

Rentabilidad bruta = Arriendo × 12 ÷ Precio

Es la cifra que se publica en los avisos y sirve para comparar propiedades, pero nadie recibe eso. La rentabilidad neta descuenta lo que de verdad se va y lo mide sobre lo que de verdad se puso, gastos de compra incluidos:

Rentabilidad neta = (Arriendo cobrado − gastos − contribuciones − impuesto) ÷ (Precio + gastos de compra)

El retorno sobre el pie compara el flujo del primer año con el capital que pusiste, no con el precio de la propiedad: es el que suele salir negativo con pies chicos. Y la rentabilidad anual es la TIR de todos los flujos, contando la posición al final —lo que deja la venta, o el patrimonio si te la quedas—. Es la única de las cuatro que se puede comparar con un depósito a plazo o con un fondo, porque incorpora el tiempo.

Ejemplo

Un departamento de 3.000 UF con 20% de pie deja 600 UF de pie, unas 60 UF de gastos de compra y un crédito de 2.400 UF. A 25 años y 4,5%, el dividendo es de 13,3 UF. Con un arriendo de 10 UF, un mes de vacancia y 10% de administración, quedan 99 UF netas al año: el flujo del primer año es negativo en unas 61 UF, poco más de 5 UF al mes.

La rentabilidad bruta es 4% y la neta 3,2%. Parece poco, y sin embargo a veinte años el patrimonio pasa de 600 UF a más de 4.500 UF: 700 UF vienen de la deuda que se pagó sola y el resto de la plusvalía. Si además el arriendo sube 3% real al año, el flujo se da vuelta en el año 18 sin esperar a que termine el crédito. Ese cruce es el que la tabla marca.

Los impuestos del arriendo

Si la vivienda está acogida al DFL-2 —hasta 140 m² edificados— las rentas de arrendamiento no constituyen renta y no pagan impuesto. El beneficio quedó limitado a personas naturales y a un máximo de dos viviendas por persona: desde la tercera hay que declarar, sin importar cuándo se compró.

Cuando no aplica, el arriendo percibido se declara completo en el global complementario, sin rebajar gastos ni depreciación: la base es lo que dice el contrato. Está exento de primera categoría, y contra el impuesto se pueden imputar las contribuciones pagadas, hasta el monto del impuesto y sin devolución del exceso. Por eso la calculadora pide tu tramo marginal: entre un 8% y un 35% la diferencia en el flujo es grande.

Vender o quedarse

Al final del horizonte puedes cerrar de dos maneras. Si te la quedas, el resultado incluye el patrimonio en pie. Si vendes, hay que descontar la comisión de la corredora, el saldo del crédito y el impuesto al mayor valor: hasta 8.000 UF de ganancia no constituyen renta —un tope por persona y para toda la vida, no por propiedad— y el exceso paga 10% o global complementario. El detalle está en impuesto por vender una propiedad.

Vender siempre cuesta: entre la comisión y el impuesto, la misma propiedad deja menos plata vendida que valorizada en el papel. Eso no significa que no convenga, significa que la decisión no se toma mirando el precio de lista.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta rentabilidad es buena para un arriendo en Chile?

No hay un número oficial ni esta herramienta lo inventa. Lo que sí puedes hacer es comparar: calcula la rentabilidad bruta de las propiedades que estás mirando, mira la neta después de vacancia, gastos e impuestos, y compara la rentabilidad anual contra lo que te ofrece un instrumento sin trabajo ni riesgo de arrendatario. Si la diferencia es chica, el arriendo está caro para lo que rinde.

¿El arrendatario me paga el dividendo?

En parte. Con pies del 10% o 20% el arriendo neto rara vez cubre el dividendo completo, así que la diferencia la pones tú todos los meses. Lo que sí ocurre es que una porción creciente de ese dividendo es capital: al año diez, más de un tercio de cada cuota está bajando la deuda. La tabla de amortización muestra ese cambio cuota por cuota.

¿Por qué el arriendo sube si el contrato está en pesos?

Porque acá todo se calcula en UF. Un arriendo reajustado por IPC —lo normal en un contrato chileno— sube en pesos pero se mantiene igual en UF, y así aparece en la tabla. El campo «alza real del arriendo» es lo que suba por sobre la inflación, que es lo que pasa cuando el contrato se renueva a precio de mercado. Si lo dejas en cero, el arriendo solo sigue al IPC. Para el reajuste de un contrato concreto está la calculadora de reajuste de arriendo.

¿Qué pasa si el departamento queda vacío?

El campo de vacancia lo simula: un mes al año equivale a 8,33%. Es el supuesto que más gente omite y el que más rápido convierte un flujo apretado en uno imposible, porque durante esos meses el dividendo, las contribuciones y los gastos comunes siguen corriendo y el arriendo no. Si arriendas por temporada o en una zona con mucha oferta, prueba con dos meses.

¿Sirve para una propiedad que ya tengo?

Sí. Pon el valor de mercado de hoy como precio, el pie en 100% si ya no tienes deuda, y tendrás la rentabilidad real de mantenerla arrendada frente a venderla. Si en cambio estás evaluando comprar en verde para vender a los pocos años, el camino es inversión en verde.