Renta inmobiliaria

Comprar para arrendar produce tres resultados a la vez y casi siempre se confunden entre ellos. El flujo es lo que entra o sale de tu bolsillo cada mes: arriendo neto menos dividendo. La deuda baja sola, porque una parte de cada dividendo es capital. El patrimonio es lo que vale la propiedad menos esa deuda, y sube por las dos vías: la deuda que baja y el precio que sube.

Un año con flujo negativo y deuda bajando no es una pérdida: es ahorro forzado, caro de financiar pero ahorro al fin. Un año con flujo positivo y la propiedad cayendo tampoco es una ganancia. Por eso acá las tres van juntas en la misma tabla, y la rentabilidad anual las resume en un solo número comparable con cualquier otra inversión.

Si la vivienda está acogida al DFL-2 —hasta 140 m² edificados— las rentas de arrendamiento no constituyen renta y no pagan impuesto. El beneficio quedó limitado a personas naturales y a un máximo de dos viviendas por persona: desde la tercera hay que declarar, sin importar cuándo se compró.

Cuando no aplica, el arriendo percibido se declara completo en el global complementario, sin rebajar gastos ni depreciación: la base es lo que dice el contrato. Está exento de primera categoría, y contra el impuesto se pueden imputar las contribuciones pagadas, hasta el monto del impuesto y sin devolución del exceso. Por eso la calculadora pide tu tramo marginal: entre un 8% y un 35% la diferencia en el flujo es grande.

Al final del horizonte puedes cerrar de dos maneras. Si te la quedas, el resultado incluye el patrimonio en pie. Si vendes, hay que descontar la comisión de la corredora, el saldo del crédito y el impuesto al mayor valor: hasta 8.000 UF de ganancia no constituyen renta —un tope por persona y para toda la vida, no por propiedad— y el exceso paga 10% o global complementario. El detalle está en impuesto por vender una propiedad.

Vender siempre cuesta: entre la comisión y el impuesto, la misma propiedad deja menos plata vendida que valorizada en el papel. Eso no significa que no convenga, significa que la decisión no se toma mirando el precio de lista.