Inversión en verde

Comprar en verde es firmar una promesa por un departamento que todavía no existe, pagar el pie en cuotas mientras se construye y tomar el crédito recién el día de la entrega. El atractivo es que el precio queda congelado en UF el día de la promesa: si el metro cuadrado sube durante la obra, esa alza es tuya sin haber puesto el capital completo. Ese es el apalancamiento real de la operación, y también su riesgo, porque el precio puede no subir.

Esta calculadora recorre las cuatro etapas del negocio mes a mes: el pie en cuotas durante la construcción, la escritura y los gastos el día de la entrega, el arriendo menos el dividendo mientras la tienes, y la venta con su comisión, su saldo de crédito y su impuesto. Al final entrega dos cifras: cuánto queda en el bolsillo y a qué tasa anual creció tu plata.

En Chile la propiedad se publica en UF, el crédito se otorga en UF y el arriendo se reajusta por IPC una vez al año. Si el cálculo se hiciera en pesos habría que suponer una inflación para los próximos siete años y equivocarse en ella arruinaría el resultado. Calculando en UF la inflación se cancela sola y lo que queda es una cifra real, por sobre la inflación. Por eso la plusvalía que ingresas es plusvalía real: un 3% acá significa 3% por encima del IPC, no 3% nominal. Los pesos que ves son la conversión al valor de la UF de hoy.

El mayor valor de la venta de un bien raíz por una persona natural no constituye renta hasta 8.000 UF. Ese tope es por contribuyente y para toda la vida, no por propiedad ni por venta: si vendes dos departamentos el mismo año, las 8.000 UF se reparten entre los dos, y lo que uses hoy no estará disponible en la próxima venta. Lo que excede paga 10% de impuesto único sustitutivo o global complementario, a elección.

La letra chica que se lleva por delante la idea de vender apenas te entregan: si entre la compra y la venta no pasa un año, no hay tramo exento y toda la ganancia se suma a tu renta del año, con tu tasa marginal. El plazo corre desde la escritura, no desde la promesa. Puedes ver ese cálculo por separado en impuesto por vender una propiedad.

Si la vivienda está acogida al DFL-2 —la mayoría de los departamentos de inversión, porque el tope son 140 m² edificados— el arriendo no constituye renta y no paga impuesto. El beneficio es solo para personas naturales y alcanza a un máximo de dos viviendas por persona; desde la tercera hay que declarar. Cuando no aplica, el arriendo percibido se suma entero al global complementario, sin rebajar gastos, y contra ese impuesto se pueden imputar las contribuciones pagadas.

Si el plan es quedarse con la propiedad muchos años en vez de venderla, la herramienta de renta inmobiliaria proyecta el arriendo, la deuda y el patrimonio año a año.

La promesa de la bola de nieve es que la venta del primero paga el pie de dos. La tabla muestra hasta tres ciclos con una regla que casi nunca se aplica: el departamento del ciclo siguiente cuesta lo que costará en esa fecha, no lo que cuesta hoy. Si la plusvalía es la que engorda tu caja, también es la que encarece la próxima compra. Cuando una proyección solo aplica la primera mitad de esa frase, el resultado se ve el doble de bueno de lo que es.

Hay dos frenos más que la tabla sí considera: el flujo mensual negativo, que se descuenta del resultado del ciclo, y el tope exento, que se va gastando. Con plusvalías altas el segundo ciclo suele pagar impuesto donde el primero no pagó nada.