Inversión en verde

Qué se está apostando al comprar en verde

Comprar en verde es firmar una promesa por un departamento que todavía no existe, pagar el pie en cuotas mientras se construye y tomar el crédito recién el día de la entrega. El atractivo es que el precio queda congelado en UF el día de la promesa: si el metro cuadrado sube durante la obra, esa alza es tuya sin haber puesto el capital completo. Ese es el apalancamiento real de la operación, y también su riesgo, porque el precio puede no subir.

Esta calculadora recorre las cuatro etapas del negocio mes a mes: el pie en cuotas durante la construcción, la escritura y los gastos el día de la entrega, el arriendo menos el dividendo mientras la tienes, y la venta con su comisión, su saldo de crédito y su impuesto. Al final entrega dos cifras: cuánto queda en el bolsillo y a qué tasa anual creció tu plata.

Por qué todo se calcula en UF

En Chile la propiedad se publica en UF, el crédito se otorga en UF y el arriendo se reajusta por IPC una vez al año. Si el cálculo se hiciera en pesos habría que suponer una inflación para los próximos siete años y equivocarse en ella arruinaría el resultado. Calculando en UF la inflación se cancela sola y lo que queda es una cifra real, por sobre la inflación. Por eso la plusvalía que ingresas es plusvalía real: un 3% acá significa 3% por encima del IPC, no 3% nominal. Los pesos que ves son la conversión al valor de la UF de hoy.

Cómo se calcula

El valor de la propiedad crece de forma compuesta desde la promesa:

Valor = Precio × (1 + plusvalía)^años

El dividendo es el del sistema francés sobre el saldo que no cubre el pie, con la misma convención que usa la calculadora de crédito hipotecario:

Dividendo = Crédito × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

El arriendo neto descuenta la vacancia, la administración, las contribuciones y el impuesto:

Arriendo neto = Arriendo × (1 − vacancia) − gastos − contribuciones − impuesto

Y la rentabilidad anual es la TIR de todos esos flujos mensuales, llevada a un año. No es lo mismo que dividir la ganancia por el capital: la TIR sabe que el pie salió de tu bolsillo hace siete años y que el arriendo entró mes a mes. Es la única cifra comparable con un depósito a plazo o con un fondo.

Ejemplo

Un departamento de 3.000 UF con 20% de pie pagado en las 24 cuotas que dura la obra deja 600 UF de pie y unas 60 UF de gastos de compra. A la entrega se toma un crédito de 2.400 UF a 25 años: con una tasa de 4,5% el dividendo por capital e intereses es de 13,3 UF. Si el arriendo es de 10 UF y se descuenta un mes de vacancia y un 10% de administración, quedan 8,25 UF al mes: el flujo mensual es negativo en unas 5 UF, plata que hay que poner todos los meses.

Con 4% de plusvalía real anual y venta a los cinco años de la entrega, el departamento vale 3.948 UF, la ganancia queda holgadamente bajo el tope exento y la operación cierra con alrededor de 820 UF de ganancia neta sobre 660 UF de capital propio. Con 0% de plusvalía la misma operación pierde plata: el flujo negativo y la comisión se comen lo poco que amortizó el crédito. Esa diferencia es todo el negocio, y por eso la herramienta muestra siempre los cuatro escenarios.

El impuesto al vender

El mayor valor de la venta de un bien raíz por una persona natural no constituye renta hasta 8.000 UF. Ese tope es por contribuyente y para toda la vida, no por propiedad ni por venta: si vendes dos departamentos el mismo año, las 8.000 UF se reparten entre los dos, y lo que uses hoy no estará disponible en la próxima venta. Lo que excede paga 10% de impuesto único sustitutivo o global complementario, a elección.

La letra chica que se lleva por delante la idea de vender apenas te entregan: si entre la compra y la venta no pasa un año, no hay tramo exento y toda la ganancia se suma a tu renta del año, con tu tasa marginal. El plazo corre desde la escritura, no desde la promesa. Puedes ver ese cálculo por separado en impuesto por vender una propiedad.

El arriendo y el DFL-2

Si la vivienda está acogida al DFL-2 —la mayoría de los departamentos de inversión, porque el tope son 140 m² edificados— el arriendo no constituye renta y no paga impuesto. El beneficio es solo para personas naturales y alcanza a un máximo de dos viviendas por persona; desde la tercera hay que declarar. Cuando no aplica, el arriendo percibido se suma entero al global complementario, sin rebajar gastos, y contra ese impuesto se pueden imputar las contribuciones pagadas.

Si el plan es quedarse con la propiedad muchos años en vez de venderla, la herramienta de renta inmobiliaria proyecta el arriendo, la deuda y el patrimonio año a año.

Repetir el ciclo

La promesa de la bola de nieve es que la venta del primero paga el pie de dos. La tabla muestra hasta tres ciclos con una regla que casi nunca se aplica: el departamento del ciclo siguiente cuesta lo que costará en esa fecha, no lo que cuesta hoy. Si la plusvalía es la que engorda tu caja, también es la que encarece la próxima compra. Cuando una proyección solo aplica la primera mitad de esa frase, el resultado se ve el doble de bueno de lo que es.

Hay dos frenos más que la tabla sí considera: el flujo mensual negativo, que se descuenta del resultado del ciclo, y el tope exento, que se va gastando. Con plusvalías altas el segundo ciclo suele pagar impuesto donde el primero no pagó nada.

Preguntas frecuentes

¿Conviene comprar en verde o una propiedad entregada?

Depende de si el precio sube durante la obra. Comprar en verde te da dos o tres años de alza sin haber puesto el capital completo, y a cambio te expone a que la entrega se atrase, a que el proyecto cambie o a que el banco no apruebe el crédito cuando llegue el momento. Si pones cero en meses hasta la entrega, la calculadora simula la compra de una propiedad ya construida y puedes comparar las dos.

¿Y si el banco no me presta al momento de la entrega?

Es el riesgo que ninguna simulación puede calcular. El pie se paga durante la obra, pero el crédito se evalúa al final, con tu situación de ese momento: si cambiaste de trabajo, si tomaste otras deudas o si la tasa subió, la aprobación puede no llegar. Conviene revisar antes tu capacidad de endeudamiento y no comprometer un pie que dependa de un crédito que todavía no existe.

¿Por qué el flujo mensual me da negativo?

Porque con pies del 10% o 20% el dividendo casi siempre es mayor que el arriendo neto. Eso no significa que el negocio sea malo: significa que estás pagando capital todos los meses y que la ganancia está en la plusvalía y en la deuda que se amortiza, no en el flujo. Sí significa que necesitas tener esa diferencia todos los meses, y que un mes sin arrendatario la duplica.

¿La plusvalía de 3% es un dato real?

No, es un supuesto tuyo. Nadie puede garantizar cuánto subirá una propiedad, y el precio de la vivienda en Chile ha tenido períodos de alza fuerte y períodos planos. Por eso el valor por defecto es solo un punto de partida y la herramienta muestra siempre la misma operación con 0%, 2%, 4% y 6%: si el negocio solo funciona en el escenario más optimista, eso es parte del resultado.

¿Qué no está incluido en el cálculo?

Los seguros de desgravamen e incendio que el banco suma al dividendo, los gastos comunes mientras el departamento está desocupado, las multas por atraso en la entrega y el costo de habilitarlo para arrendar. Tampoco considera que puedas prepagar el crédito ni que vendas antes por necesidad. Es una simulación con tus supuestos, no una oferta ni una proyección del mercado.