Gastos de escrituración

Los cuatro cobros de cerrar una compra

Además del pie, comprar una propiedad tiene un costo de entrada que se paga una sola vez y que casi nadie tiene presupuestado completo. Son cuatro cosas, y solo dos las fija una norma que se puede calcular exacta:

• Impuesto de timbres y estampillas, o «impuesto al mutuo»: se cobra sobre el crédito, no sobre el precio. La tasa es 0,066% por cada mes que falte para el vencimiento, con un tope de 0,8%. Como un hipotecario dura décadas, en la práctica siempre es el tope.
• Conservador de Bienes Raíces: inscribir el dominio a tu nombre cuesta 0,2% del precio, con tope. La hipoteca y las prohibiciones se inscriben aparte y tienen su propio cobro.
• Notaría: redactar la escritura, autorizar firmas y sacar copias. Lo fija el arancel notarial, pero varía de una notaría a otra.
• Tasación y estudio de títulos: los encarga el banco antes de prestar. A veces los regala en una campaña, a veces los cobra completos.

Por qué acá no hay cifras inventadas

El impuesto y el Conservador se calculan con su arancel y quedan a la vista con la fuente. La notaría, la tasación y el estudio de títulos no: cambian por notaría, por banco y por campaña, y publicar «un promedio» sería inventar. Por eso son campos que llenas tú con lo que te cotizaron. Si los dejas vacíos, el resultado te muestra igual la parte que fija la ley y te dice que falta el resto.

La rebaja del DFL-2

Las viviendas económicas acogidas al DFL 2 de 1959 —hasta 140 m² edificados— pagan la mitad de los impuestos que gravan los actos y contratos relacionados con ellas, y el SII confirmó que eso alcanza al documento de crédito. El beneficio corre solo durante los dos años siguientes a la recepción de la vivienda: pasado ese plazo, la tasa es la completa. Es una diferencia que en un crédito de 2.400 UF vale casi 10 UF.

Ejemplo

Departamento de 3.000 UF con 20% de pie: el crédito es de 2.400 UF y el impuesto al mutuo, 19,2 UF. Con la UF cerca de $40.000, la propiedad vale unos $120 millones y la inscripción en el Conservador cuesta $240.000. Si la notaría cobra $200.000, la tasación $80.000 y el estudio de títulos $120.000, el total ronda los $1,4 millones: alrededor de un 1,2% del precio. Con la vivienda acogida al DFL-2 y recién recibida, el impuesto baja a la mitad.

Qué no está incluido

La comisión de la corredora si compraste a través de una, los gastos del alzamiento de una hipoteca anterior si el vendedor tenía crédito, y los seguros del crédito, que no son un gasto de escrituración sino parte del dividendo mensual. Ese dividendo lo calcula la calculadora de crédito hipotecario.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto hay que tener además del pie?

Con los aranceles de hoy, los gastos de escrituración suelen quedar entre el 1% y el 2% del precio, dependiendo sobre todo de lo que cobre la notaría y de si el banco regala la tasación. Calcúlalo con tus cotizaciones: es plata que hay que tener el día de la firma, no se puede financiar con el crédito.

¿El impuesto al mutuo se paga sobre el precio o sobre el crédito?

Sobre el crédito. Si compras al contado no hay mutuo y no hay impuesto; si pides un crédito chico, el impuesto es chico. Por eso la calculadora pregunta el pie: lo que queda es la base del impuesto.

¿El tope del Conservador es el mismo en todo Chile?

No. Cada Conservador tiene su arancel; el que se usa acá es el del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, que es el que cubre a más compradores. En otras comunas el porcentaje es parecido pero el tope puede cambiar, así que conviene confirmarlo en el Conservador que corresponda a la propiedad.

¿Puedo pagar estos gastos con el crédito?

No: el banco financia un porcentaje del precio de la propiedad, y los gastos operacionales van por fuera. Es la razón por la que mucha gente llega con el pie justo y se topa con este costo a última hora. Si todavía estás juntando, mira ahorro para el pie, que suma los dos.