Comprar o arrendar

Casi todas las conversaciones sobre esto se resuelven comparando el dividendo con el arriendo, y esa comparación está incompleta: ignora las 600 UF de pie que quien compra dejó de tener disponibles, ignora las contribuciones y la mantención, e ignora que el que arrienda puede tener esa plata rindiendo en otra parte.

Acá se comparan dos patrimonios al cabo de los años que elijas. Quien compra termina con la propiedad menos la deuda. Quien arrienda termina con el pie invertido más todo lo que fue ahorrando por pagar menos cada año. Y cada año, el que gasta menos invierte la diferencia: si el dividendo es más caro que el arriendo, el que arrienda invierte esa diferencia; si es al revés, la invierte el que compró.

La rentabilidad de tus inversiones. Es la que casi nadie pone y la que da vuelta el resultado. Si tu alternativa real es una cuenta que rinde lo mismo que la inflación, comprar gana casi siempre. Si de verdad inviertes a un 6% o 7% real, arrendar aguanta mucho más.

La relación entre arriendo y precio. Un arriendo de 10 UF por una propiedad de 3.000 UF es un 4% anual bruto. Mientras más caro el arriendo respecto del precio, antes conviene comprar.

Cuánto tiempo te vas a quedar. Los gastos de entrada y de salida —notaría, conservador, impuesto al mutuo, corretaje— se pagan una vez y se diluyen con los años. En horizontes cortos casi siempre gana arrendar; el año del cruce que muestra la tabla es justamente ese punto.

Los gastos comunes, porque los paga igual el que arrienda y el que compra. Los impuestos a las ganancias de la cartera de quien arrienda, que en la práctica le restan algo. El riesgo de que te suban el arriendo o te pidan la casa, que no es plata pero pesa. Y el hecho de que una propiedad es difícil de vender rápido, mientras que una inversión financiera se liquida en días.