Crédito hipotecario

Por qué el crédito hipotecario se expresa en UF

En Chile la propiedad se publica en UF, el crédito se otorga en UF y el dividendo queda fijado en UF. La UF se reajusta a diario según el IPC del mes anterior, así que la deuda conserva su valor en el tiempo: el banco no presta pesos, presta poder de compra. Para quien paga, eso significa que el dividendo es fijo en UF y variable en pesos. Si la inflación sube, el monto que sale de la cuenta corriente sube con ella.

Por eso acá todo el cálculo se hace en UF y los pesos aparecen solo al final, convertidos con el valor de hoy. Los pesos que ves son los de hoy, no los de la cuota número 200.

Qué es el pie y por qué el banco lo exige

El pie es la parte del precio que pones tú; el banco financia el resto, y ese resto es el monto del crédito. Casi ningún banco financia el 100% de la propiedad: lo habitual es pedir entre un 10% y un 20%, y más cuando la propiedad es de inversión, es una segunda vivienda o la renta no es fácil de acreditar. La razón es el riesgo: si el banco tiene que rematar la propiedad, el pie es el colchón que lo separa de la pérdida. Para ti hay un segundo efecto, menos obvio: cada UF que pones de pie es una UF que no paga intereses durante los próximos veinte o treinta años.

Cómo se calcula el dividendo

Con el sistema francés: todas las cuotas son iguales, y dentro de cada una la parte de interés va bajando mientras la de capital sube. Al principio casi todo es interés.

Dividendo = Monto del crédito × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

i = tasa anual ÷ 12

n = plazo en años × 12

Ejemplo

Los números de abajo usan una tasa de ejemplo, no una tasa de mercado: la que te ofrezca el banco puede ser muy distinta. Una propiedad de 4.000 UF con 20% de pie deja 800 UF de tu bolsillo y un crédito de 3.200 UF. A 25 años y con una tasa de 5% anual, el dividendo por capital e intereses es 18,71 UF. En las 300 cuotas se pagan 5.612 UF, de las cuales 2.412 UF son intereses: el crédito se termina pagando 1,75 veces.

La tasa anual se convierte a mensual dividiéndola en doce, que es como la expresan los bancos chilenos en la tabla de amortización. La calculadora de cuota de crédito usa la misma convención, así que las dos entregan la misma cuota para el mismo crédito.

Qué compone el dividendo real

La cifra de arriba es capital más intereses. El dividendo que llega al estado de cuenta es mayor porque incluye el seguro de desgravamen, que paga la deuda si el deudor fallece, y el seguro de incendio y sismo sobre la propiedad. Algunos créditos suman además comisiones o cargos de administración.

Aparte del dividendo, al firmar se pagan una sola vez los gastos operacionales: tasación, estudio de títulos, notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces e impuesto al mutuo. Para comparar ofertas de verdad, pide la Carga Anual Equivalente (CAE): es la cifra que junta tasa, seguros y gastos en un solo número comparable entre bancos.

Cuánto cambia el plazo

Con el mismo crédito de 3.200 UF y la misma tasa de ejemplo, a 20 años el dividendo sube a 21,12 UF y los intereses totales bajan a 1.868 UF; a 30 años el dividendo baja a 17,18 UF y los intereses suben a 2.984 UF. Estirar el plazo diez años alivia la cuota en unas 4 UF al mes y cuesta más de 1.000 UF extra de intereses. El plazo no cambia lo que debes, cambia cuánto tiempo pagas interés sobre esa deuda.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto necesito de pie?

Lo define cada banco al evaluar la operación, y suele partir entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad. Apenas ingresas el valor, la calculadora te muestra el pie en UF y en pesos de hoy, que es la cifra que hay que tener ahorrada antes de firmar.

¿El dividendo sube todos los meses?

En UF no: es el mismo desde la primera cuota hasta la última. En pesos sí, porque la UF se reajusta con la inflación. Con inflación baja el alza casi no se nota; con inflación alta, se nota mucho.

¿Esto me dice si el banco me va a prestar?

No. Acá solo se calcula la cuota de un crédito con esos datos. El banco además revisa tu renta, tu historial y tus otras deudas, y no aprueba si el dividendo se lleva una parte demasiado grande de tu líquido. Ese límite lo fija cada institución.

¿Conviene pagar el crédito antes?

Prepagar reduce el capital que queda debiendo y, con él, todos los intereses futuros de esa parte. Los créditos hipotecarios admiten prepago con una comisión, así que conviene pedir al banco la liquidación por escrito y comparar el ahorro de intereses con esa comisión antes de decidir.